Виды земельных участков. В наш сумасшедший век высоких скоростей, уникальных технологий и бешеных ритмов человеку как никогда требуются уют, тепло и комфорт. И где его можно найти, как не в собственном доме. О постройке собственного дома, несомненно, задумываются многие. И если вы решили строить жилище своими силами, то следует отдавать себе отчет в том, что постройка дома – путь непростой и в первую очередь вам нужна земля под строительство. А для этого необходимо кое – что знать. Пожалуй, самым существенным моментом, который следует учитывать перед приобретением участка, является то, что государственная земля – земельный фонд поделен на категории по видам их целевого назначения, из чего вытекает, что использование земельных участков под строения, а также прописка и регистрация возможны лишь на специально предусмотренных для этого территориях. В соответствии с земельным законодательством все земли по основному целевому назначению разделены на несколько категорий: земли для сельского хозяйства, возведения промышленных объектов, земли лесного, водного и фонда запаса, а также особо охраняемые территории и территории населенных пунктов. Земли последней из перечисленных категорий предоставляют максимальный спектр свобод. Их владельцы могут строить свой загородный дом, а также прописываться в нем на постоянное жительство. Следует отметить, что разрешенных видов использования земель достаточно много. А те участки, которые представляют частную собственность, в основном используются под сельхозпроизводство, фермерское хозяйство, садоводство и огородничество, личное подсобное хозяйство, дачное строительство и индивидуальное жилищное строительство. Если смотреть поверхностно, то может показаться, что некоторые виды земель разрешенного пользования очень похожи между собой, однако они имеют принципиальные различия. Так, например земля, предназначенная под дачные участки, вполне может быть использована как участок под строительство дома с правом или без права последующей регистрации. На этом же участке можно выращивать овощи и фрукты для личного потребления. Тогда как садовый участок с разрешенным садоводством и огородничеством, также предназначен для выращивания сельхозкультур и на нем тоже предусмотрена постройка жилья, но право регистрации не предусмотрено. А участки под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) предусматривают регистрацию и прописку, они в обязательном порядке должны быть застроены. Использование их как садовый участок без застройки, исключительно под сад или огород, не допускается. Выбор земельного участка. Если с вопросом о целевом назначении земли вы разобрались и уже присматриваете участок под строительство, вам следует обратить внимание на некоторые особенности заинтересовавшей вас местности. Сначала нужно узнать, насколько перспективен понравившийся вам участок под дом. Если он находится сравнительно недалеко от города и до ближайшего населенного пункта совсем близко, есть большая вероятность, что в скором времени у вас появится и газ, и электричество, будет организовано централизованное водоснабжение, канализация. И очень возможно, что в скором будущем дачные участки перерастут в поселок с развитой инфраструктурой, что сделает проживание комфортным и безопасным. Дом возле озера или дача на берегу реки – это очень заманчиво и даже романтично. Но следует помнить, что бывает еще и весна, и половодье, когда уровень вод значительно поднимается, и есть реальная угроза быть подтопленным. И как следствие – дополнительные хлопоты с ремонтом фундамента, стен, заделыванием трещин. Аналогичная ситуация может сложиться, если рядом с участком есть скрытые водные объекты – болота, лесные озера. Если вам больше по душе лесные участки, вы, несомненно, сможете наслаждаться прекрасным воздухом, красотой природы, пением птиц. Лес будет преградой сильному ветру, в лесу вы всегда найдете материал для отопления дома, не говоря уже о грибах, ягодах и прочих прелестях. Но, следует учесть, что близость с лесом может создавать и неудобства. Вам предстоит защищаться от обилия насекомых. Есть также вероятность, что ваш участок будут посещать лесные гости – зайцы, мыши белки, стаи птиц. Грядки и клумбы не получат в достатке солнечного света из – за лесных деревьев, истощающих почву, забирая влагу и питательные вещества. Возвышенности и низины – предмет дискуссий владельцев загородных участков. Одни считают, что в низине им лучше выращивать урожай, так как даже в самую жаркую пору здесь всегда есть влага. Другие советуют купить участок на холме, где всегда больше солнца, и светолюбивые культуры будут вызревать быстрее. А значит, и урожай хороший. Но у каждого свои предпочтения, и если один хочет выращивать клубнику, а другой – картофель, то, естественно, им нужны и разные участки. В низине будет значительно прохладнее, что ценно летом, а на возвышенности – теплее весной и осенью. Имеет значение уровень и форма участка. Если ваши заветные десять соток змеевидной формы расположены на холмистой местности – это, согласитесь, не очень удобно. Такой участок сложно обносить забором и обрабатывать. К выбору участка следует подходить грамотно и взвешенно, ориентируясь не только на его стоимость. Возможно, вы не захотите строить капитальный дом, но, тем не менее, вам будет, где проводить выходные дни или отпуск, а правильный выбор участка – это очень неплохое вложение денег. Земельные участки под строительство. Проект вашего дома, а также объем затрат на освоение территории в значительной степени зависит от правильного выбора земли. Возведение любого дома всегда начинается с осмотра земли, а конкретнее с выбора места под застройку. Именно границы земельного участка будут определять площадь возводимого дома. При этом следует подумать о расположении хозяйственных построек и в целом о благоустройстве прилегающих территорий. Желательно, чтобы при осмотре земельного участка присутствовал проектировщик, который своевременно учтет нюансы и спрогнозирует возможные изменения в проекте будущего дома. Не стоит ориентироваться исключительно на визуальные преимущества земельного участка, так как в дальнейшем это может привести к значительным затратам времени и средств на проведение инженерных работ по водопонижению и дополнительному благоустройству. Инженерно-геологические исследования позволят точно определить основные характеристики почвы и грунтов, а также уровень и состав грунтовых вод, местные особенности ландшафта. Отчет о проведении исследования будет содержать необходимые рекомендации, касающиеся оптимального типа фундамента, и мероприятий по его сооружению, и защите. Если местность обладает сложным рельефом, то совсем не лишним будет произвести топографические замеры на выбранном участке. Топографическая съемка поможет проектировщику дома оптимально просчитать уклоны площадок и подъездов на участке, правильно определить необходимые размеры противопожарных разрывов между соседними сооружениями и точки подключения к инженерным коммуникациям. А также правильно сориентировать здание по частям света и гармонично вписать в окружающий природный ландшафт. Участок с подрядом - что это такое?Приобретение участка с обязательным строительным подрядом предполагает покупку земельного участка с обязательством построить на нем дом. По факту покупатель должен заключать с продавцом два договора. Один – на покупку земельного участка, а другой – договор строительного подряда. Предметом сделки купли-продажи земельного участка с подрядом является, сформированный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет, границы которого установлены. Документом, подтверждающим право продавца на данный земельный участок, а, следовательно, и право распоряжения им, является Свидетельство о государственной регистрации права.
Данный документ подтверждает, что право собственности продавца на земельный участок, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При заключении сделки, стороны оформляют и подписывают договор купли-продажи земельного участка. Закон не содержит требования о нотариальном удостоверении договора, но он является основанием обязательной процедуры государственной регистрации перехода права собственности, после совершения которой, договор считается заключенным.
К перечню документов, которые обязательно нужно проверить перед совершением сделки, относятся:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Документ – основание получения Свидетельства о государственной регистрации права (Постановление главы администрации, свидетельство о совершении нотариальных действий, договор купли-продажи, договор дарения, и др.). Чтобы убедиться, в том, что продавец имеет к земельному участку непосредственное отношение, и его права на землю ничем не ограничены, а сам участок не находится под залогом или обременением, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Данную выписку можно заказать в Управлении Федеральной регистрационной службы. Информация о принадлежности является открытой, и выписку можно получить, заплатив лишь небольшую госпошлину. Клиент имеет право построить дом по собственному проекту. Если говорить о девелоперах, то они, как правило, предлагают на выбор несколько вариантов проектов домов, один из которых и выбирает заказчик. При желании такой проект дома можно доработать: что-то изменить или добавить. Тем не менее, в любом случае окончательный вариант должен быть согласован с собственником поселка, такие требования устанавливаются практически во всех коттеджных поселках, где реализуются участки с обязательным строительным подрядом. Вместе с тем покупатель вправе нанять и свою строительную бригаду. Но стоит отметить, что более привлекательными в итоге оказываются поселки, строительство в которых контролировалось одним подрядчиком. В данном случае можно проконтролировать срок завершения строительства всего поселка. Если говорить о контроле качества строительства, заказчик может осуществлять его самостоятельно, либо назначить ответственное лицо, которое будет следить за проведением работ. Также возможно привлечения независимых экспертов, в случае, когда возникают спорные ситуации. Но, на практике намного эффективнее заранее подготовиться к подписанию договора подряда, и узнать больше информации о подрядчике. Что важно – это, во-первых, где и сколько домов было построено, какие это дома, их площади, тип домов и т.п. Во-вторых, узнать мнение заказчиков, у которых дома уже построены этой компанией. Ну и, в-третьих, просто съездить на площадку одного из объектов компании, и убедиться в правильности своего выбора окончательно. Основные риски, с которыми может столкнуться покупатель участков без подряда, связаны со сроками строительства. Они также всегда указываются в договоре подряда, и соответственно, ответственность подрядчика за срыв этих сроков также оговаривается в договоре. Контролировать сроки можно постепенно, в ходе выполнения работ по договору. То же относится и к срокам подведения коммуникаций к поселку, и непосредственно на участок. Правда зачастую, сроки подведения коммуникаций зависят напрямую от госструктур, особенно это относится к электричеству и газу. Основной здесь совет только один: постараться проверить максимум информации до выбора участка, и до подписания договора на покупку земельного участка и договора подряда. Вместе с тем, также клиенту стоит обратить внимание на то, какие ограничения на выбор проекта дома в нем содержатся. Это архитектура, площадь, размещение на участке и т.п. Во-вторых, ограничены ли сроки строительства. В ином случае, владельцы такого объекта будут еще долго наблюдать за соседями, которые не начали, или все еще продолжают строить свой дом. В-третьих, стоит обратить внимание на прошлый опыт реализации подобных проектов. Он расскажет о многом, в том числе о сроках реализации проекта и его завершенности. Что касается финансового вопроса, то в данном случае возможно два варианта: полная оплата по договору подряда сразу или поэтапная оплата. Это нормальная практика, когда поэтапная оплата зависит от завершения того или иного этапа строительных работ на объекте. Стоит отметить, что заказчик имеет право требовать деньги сверх оговоренных в том случае, если такие действия предусмотрены в договоре подряда. Например, возможно увеличение стоимости строительства, в случае изменения проектной документации на дом, когда договор уже подписан. Тогда вносятся изменения в проект дома, и между подрядчиком и заказчиком подписывается дополнительное соглашение к договору подряда, в котором описываются произведенные изменения в проекте дома, а также изменение стоимости. При этом такие изменения могут, как увеличивать, так и уменьшать стоимость договора подряда.
|
